전세사기 보증금 최소보장제, 내 보증금은 어디까지 지켜질까?

 

보증금을 거의 못 건졌다면, 이제 최소 3분의 1은 나라가 채워줘요. 11월 13일부터 전세사기 피해자가 경·공매로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 모자란 만큼을 최소지원금으로 받을 수 있어요. 다만 모든 피해자가 3분의 1을 새로 받는 건 아니에요. 내 보증금 기준으로 얼마가 나오는지, 언제 어디에 신청하는지 정리했어요.

🔑 핵심 요약
· 시행일: 2026년 11월 13일
· 내용: 회수액이 보증금의 1/3 미만이면 차액을 국가가 지원
· 대상: 전세사기특별법상 피해자 결정을 받은 임차인
· 신청처: LH(한국토지주택공사) · 신청 후 90일 안에 지급 여부 결정
· 신탁사기 등 무권계약 피해자는 선지급-후정산 가능

 

보증금 최소보장제, 어떤 제도예요?

지금까지는 같은 전세사기 피해자라도 돌려받는 돈이 사람마다 크게 달랐어요. 선순위 대출이 많은 집은 경매를 해도 배당이 거의 없었거든요.

최소보장제는 이런 격차를 줄이려고 만든 바닥선이에요. 경·공매가 끝난 뒤 배당금, 경매차익 등을 다 합쳐도 보증금의 3분의 1이 안 되면, 그 부족분을 정부가 채워줘요.

올해 5월 전세사기특별법 개정안이 공포됐고, 10월 6일 국무회의에서 세부 기준을 담은 시행령이 의결됐어요. 8월 말 기준 전국 피해자 인정 건수는 4만 936건이에요.

구분	내용
최소보장금	임차보증금의 3분의 1
최소지원금	최소보장금 − 이미 회수한 금액
담당 기관	LH (신청·지급·정산)
관련 예산	추경 약 279억 원 반영

내 보증금은 얼마까지 지켜질까? 계산법

계산은 간단해요. 보증금 ÷ 3을 먼저 구하고, 지금까지 받은 돈을 빼면 돼요.

빼는 돈에는 우선변제권으로 받은 배당금, 보증금반환채권 변제액, LH 경매차익, 임대료 지원액 등이 들어가요.

보증금	최소보장금(1/3)	기존 회수액	최소지원금
9,000만 원	3,000만 원	0원	3,000만 원
1억 5,000만 원	5,000만 원	3,000만 원	2,000만 원
3억 원	1억 원	8,000만 원	2,000만 원
2억 원	약 6,667만 원	7,000만 원	없음

💡 이미 3분의 1 이상 돌려받았다면 추가 지원금은 없어요. "보증금 3분의 1을 새로 준다"가 아니라 "3분의 1까지 채워준다"는 뜻이에요. 항목별 인정 범위는 LH 심사에서 최종 확정돼요.

신탁사기 피해자는 '선지급-후정산'

신탁사기처럼 집주인이 계약 권한이 없어 정상적인 임대차계약을 맺지 못한 경우가 있어요. 이런 무권계약 피해자는 경매로 회수하기가 특히 어려워요.

그래서 경·공매가 끝나기 전에도 최소보장금에서 기존 회수액을 뺀 금액을 먼저 받을 수 있어요. 이후 추가로 회수되는 돈이 생기면 그만큼 정산하는 방식이에요.

기존 지원과 뭐가 달라졌을까?

기존에도 LH가 피해주택을 경매로 사들인 뒤, 남은 차익을 피해자에게 돌려주는 경매차익 지원이 있었어요. 피해자는 그 집에 임대료 부담 없이 살 수도 있었고요.

문제는 경매차익이 거의 없는 집이었어요. 선순위 대출이 많거나 집값이 떨어지면 받을 돈이 남지 않았거든요. 최소보장제는 바로 이런 사각지대를 메우는 장치예요.

구분	기존	11월 13일부터
회수 하한선	없음	보증금의 1/3
경매차익 없을 때	추가 지원 없음	부족분 국가 지원
신탁사기 피해자	경매 종료까지 대기	먼저 받고 나중에 정산
임대인 파산 시	보증금 채권 면책 우려	우선변제 범위는 면책 안 됨

집주인이 파산해도 우선변제권이 인정되는 보증금은 빚 탕감 대상에서 빠지도록 바뀐 점도 눈여겨보세요. 피해자가 끝까지 받을 권리를 지킬 수 있게 된 거예요.

최소지원금 신청방법

신청 시점이 정해져 있어서, 아무 때나 신청할 수는 없어요. 내 상황에 맞는 시점을 먼저 확인하세요.

1

피해자 결정 확인 — 아직이라면 시·군·구청 또는 전세피해지원센터에서 피해자 결정부터 신청해요.

2

신청 시점 확인 — LH에 피해주택 매입을 요청했다면 경매차익 산정 후, 요청 안 했다면 주택 처분 완료 후에 신청해요.

3

서류 준비 — 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 등기사항전부증명서, 배당표(배분계산서), 반환채권 변제 서류

4

LH에 신청 — 11월 13일 이후 접수해요. 질병·해외체류 등으로 직접 못 하면 대리인 신청도 돼요.

5

결과 통지 — 90일 안에 지급 여부와 금액이 결정돼요(1회 30일 연장 가능). 결과에 이의가 있으면 통지일부터 30일 안에 이의신청해요.

🚀 LH 신청 안내 보기 → 📋 안심전세포털 바로가기 →

 

 

신청 전 꼭 알아둘 주의사항

⚠️ 지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수했다면 반드시 신고하고 반납해야 해요. 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원 과태료가 부과돼요.
⚠️ 최소지원금은 공공임대주택 지원과 함께 받을 수 없는 것으로 알려져 있어요. 어느 쪽이 유리한지 상담 후 결정하세요.
⚠️ 단순 보증금 미반환과 특별법상 피해자 인정은 달라요. 피해자 결정이 있어야 신청할 수 있어요.

지원금과 받을 권리는 양도·담보 제공이 안 되고, 압류도 금지돼요. 빚 때문에 지원금이 압류될 걱정은 덜어도 돼요.

배당표, 입금 내역, 계약서 같은 서류는 절차가 끝났어도 버리지 말고 보관해 두세요. 나중에 다시 떼려면 시간이 오래 걸려요.

자주 묻는 질문

Q. 이미 경매가 끝난 피해자도 받을 수 있나요?

네, 시행 전에 피해자 결정을 받은 분도 적용 대상이에요. 회수액이 3분의 1에 못 미치면 11월 13일 이후 신청할 수 있어요.

Q. 11월 13일에 바로 입금되나요?

아니에요. 13일은 신청이 시작되는 날이에요. 심사를 거쳐 최대 90일(연장 시 120일) 안에 결정돼요.

Q. 피해자 결정을 받은 지 오래됐는데 기간이 지나지 않았나요?

피해자 결정 후 지원 신청 기간은 3년이에요. 다만 이미 결정을 받은 분은 이 기간을 개정법 시행일 기준으로 다시 따지는 것으로 알려져 있어요. 정확한 기한은 LH 상담으로 꼭 확인하세요.

Q. 어디에 물어보면 되나요?

LH 콜센터(1600-1004)나 가까운 전세피해지원센터에서 상담받을 수 있어요. 피해주택 주소, 경매 사건번호, 받은 금액을 정리해 가면 상담이 빨라요.

 

 

보증금 최소보장제는 11월 13일부터 시작돼요.
지금 할 일은 하나예요. 보증금 ÷ 3에서 받은 돈을 빼 보세요.
금액이 남는다면, 서류부터 미리 챙겨 두세요. 📂

※ 이 글은 2026년 10월 국토교통부 시행령 의결 내용을 바탕으로 작성했어요. 세부 기준과 접수 방법은 LH 공식 공지를 꼭 확인하세요.